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L’Agenzia delle Entrate si è pronunciata riguardo la data rilevante ai fini della determinazione dell’eventuale plusvalenza imponibile nei casi di cessione di immobili: la Risposta n. 156 tratta nel caso specifico la vendita, con riserva di proprietà, di unità immobiliari oggetto di ristrutturazione con fruizione del Superbonus.
L’istanza di interpello
L’istanza è stata presentata da un cittadino che ha ricevuto per donazione, nel 2021, il 50% di due unità immobiliari; la rimanente quota è stata donata a suo fratello. In seguito alla donazione, gli immobili sono stati oggetto di ristrutturazione con fruizione del Superbonus. La parte intestata all’istante è stata acquistata dal fratello: la vendita con riserva di proprietà è stata siglata ai sensi dell’art. 1523 del codice civile.
L’accordo di vendita, siglato nel 2024, prevede:
- 120 rate mensili che verranno saldate in 10 anni, tra il 2024 e il 2034
- che l’istante mantenga la proprietà del bene
- che l’acquirente verrà immediatamente immesso nel godimento del bene accollandosi ogni spesa
- che l’effetto traslativo del bene avverrà solo al compimento del pagamento concordato
Fermo ciò, la data di cessione dell’immobile rilevante per il calcolo decennale post conclusione dei lavori e utile all’eventuale determinazione di plusvalenza immobiliare imponibile, qual è? Quella in cui ricade la stipula del contratto (2024) o quella del pagamento dell’ultima rata (2034)?
La risposta AE
L’Agenzia ha confermato che ai fini dell’imponibilità della plusvalenza è necessario considerare l’intervento tra la fine dei lavori di ristrutturazione che hanno beneficiato del Superbonus e il momento in cui si verifica l’effetto traslativo della proprietà dell’immobile, ovvero il pagamento dell’ultima rata.
Di conseguenza è escluso che l’effetto traslativo possa verificarsi prima del pagamento dell’ultima rata.
Infatti, richiamata a tal proposito la Risoluzione n. 28/E del gennaio 2009, «La vendita con riserva di proprietà è un contratto regolato dall’art. 1523 del codice civile per il quale ”nella vendita a rate con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”. Si tratta di una tipologia di norma che consente al compratore di godere fin da subito del bene oggetto della vendita senza l’esborso totale del prezzo pattuito ed al venditore di essere garantito dalla possibilità di recuperare il bene qualora il prezzo non dovesse essere interamente pagato».
Sitografia
Alessia A. Mirabella
