Sì all'IVA separata per le 2 attività se autonome e distinte

La fruizione del regime dell’IVA separata è consentita al Fondo che provvede alla raccolta dei contributi e alla gestione delle risorse nell’interesse degli aderenti tramite operazioni di locazione e compravendita di immobili, per la nuova attività di valorizzazione urbanistica su un complesso immobiliare che sarà riconvertito dall’attuale destinazione “uso uffici” a quella residenziale (risposta n. 471/E/2021).

Secondo la disposizione sulla separazione dell’Iva (articolo 36, comma 3, Dpr n. 633/1972), “I soggetti che esercitano più imprese o più attività nell’ambito della stessa impresa, ovvero più arti o professioni, hanno facoltà di optare per l’applicazione separata dell’imposta relativamente ad alcuna delle attività esercitate, dandone comunicazione all’Ufficio nella dichiarazione relativa all’anno precedente o nella dichiarazione di inizio dell’attività. In tal caso la detrazione di cui all’art. 19 spetta a condizione che l’attività sia gestita con contabilità separata. (…). ““Le disposizioni del presente comma si applicano anche ai soggetti che effettuano sia locazioni, o cessioni, esenti da imposta, di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell’articolo 19, comma 5, e dell’articolo 19-bis, sia locazioni o cessioni di altri fabbricati o di altri immobili, con riferimento a ciascuno di tali settori di attività”.

IVA separata, presupposto: attività distinte e autonome

In sintesi, i presupposti del regime di favore sono la distinzione e l’obiettiva autonomia delle attività in questione.

Il Fondo istante può dunque senz’altro esercitare l’opzione per l’applicazione separata dell’Iva per il progetto di sviluppo e riqualificazione di immobili propri in vista della successiva cessione, in quanto attività distinta rispetto a quella di cessione e locazione immobiliare già esercitate e rilevanti ai fini Iva.

Da ciò deriva che per l’attività di sviluppo e riqualificazione di immobili, non trovando applicazione le limitazioni alla detrazione dell’Iva del meccanismo del pro-rata, l’Iva relativa ai costi sostenuti per gli interventi di riqualificazione e ristrutturazione del complesso immobiliare potrà essere integralmente detratta.