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Disciplina fiscale delle plusvalenze immobiliari in caso di cessione a titolo oneroso e nuove misure in materia di variazione dello stato dei beni. Le due misure, previste dal Bilancio per il 2024, sono l’oggetto della circolare n. 13/E del 13 giugno, in cui Agenzia delle Entrate fornisce istruzioni operative.
Modifiche alla disciplina fiscale delle plusvalenze immobiliari in caso di cessione a titolo oneroso
L’articolo 1, commi da 64 a 67, della legge di bilancio 2024, apporta modifiche agli articoli 67 e 68 del Tuir (concernenti rispettivamente «Redditi diversi» e «Plusvalenze»), regolando una nuova fattispecie di plusvalenza immobiliare imponibile.
In particolare, tra i redditi diversi indicati nell’articolo 67 del Tuir è stata inserita una nuova fattispecie di plusvalenza imponibile, ossia la plusvalenza che deriva dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati di cui all’articolo 119 del Dl n. 34/2020 (“Superbonus”) che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni.
La nuova disciplina si applica alle cessioni «poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024».
Rientrano nell’ambito oggettivo di applicazione della nuova disposizione tutte le tipologie di immobili che sono state oggetto degli interventi agevolati ammessi al Superbonus, indipendentemente dal fatto che detti interventi siano stati effettuati sull’immobile, alternativamente:
– dal cedente (proprietario, ad esempio);
– dagli altri aventi diritto (il conduttore, il comodatario, il familiare convivente, ecc.).
La circolare 13 precisa che non rileva la tipologia di interventi agevolati – trainanti o trainati – effettuati sull’immobile oggetto di cessione, risultando sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso.
Ai fini della concretizzazione della fattispecie imponibile non rilevano:
- la misura della percentuale di detrazione potenzialmente spettante al contribuente con il Superbonus (normativamente ridotta nel corso del tempo);
- le diverse possibili modalità di fruizione di essa (in dichiarazione, tramite opzione per la cessione del credito o per lo “sconto in fattura”).
La nuova ipotesi di plusvalenza, secondo le indicazioni agenziali del 13 giugno, riguarda solo la prima cessione a titolo oneroso – effettuata entro dieci anni dalla conclusione dei lavori – e non anche le eventuali successive cessioni dell’immobile, a esclusione delle ipotesi di interposizione (art. 37 del Dpr n. 600/1973).
Sono escluse dall’ambito applicativo della disposizione le plusvalenze relative:
– agli immobili acquisiti per successione;
– agli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o a quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, qualora all’atto della cessione i predetti immobili siano stati acquistati o costruiti da un periodo inferiore a dieci anni.
Termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni è la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus (data, in linea di principio, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti).
Misure in materia di variazione dello stato dei beni
L’articolo 1, commi 86 e 87, della legge di bilancio 2024 introduce novità in materia di variazione dello stato dei beni con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi ammessi al Superbonus.
Secondo la nuova norma, l’Agenzia delle entrate, sulla base di apposite liste selettive, verifica se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del Dm n. 701 del 19 aprile 1994, , anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.
Se non risulta effettuata la presentazione di tale dichiarazione, l’Agenzia può inviare al contribuente un’apposita comunicazione al fine di sollecitare il contribuente all’adempimento previsto (stimolo alla compliance).
Sitografia
