L'aliquota Iva segue le operazioni (principale o accessoria)

Tra le operazioni effettuate, il rimborso delle spese sostenute dal venditore di unità immobiliari per frazionamento del mappale catastale dell’area edificabile; accatastamento del fabbricato; allacciamento alle reti di fornitura delle utenze, è accessoria alla principale.

Segue, perciò, il trattamento previsto per la vendita degli appartamenti e delle relative pertinenze (box e cantine), con aliquota del 10% (o del 4%).

Invece, la prestazione relativa alla redazione del regolamento di condominio non è un’operazione accessoria; per tale motivo, assume rilevanza ai fini Iva rispetto alla cessione delle unità immobiliari e delle relative pertinenze (che è operazione principale), con conseguente applicazione, alla quota parte del corrispettivo riferibile, se complessivo, dell’aliquota ordinaria.

La risposta n. 640/E del 30 settembre 2021 distingue, dunque, tra operazioni principali e operazioni accessorie alla cessione delle unità abitative.

Non c’è vincolo di accessorietà tra le operazioni

Supportata dal decreto Iva, l’Amministrazione sottolinea che perché si delinei un vincolo di accessorietà tra due operazioni è necessario che convergano verso la realizzazione di un unico obiettivo, rispondendo all’esigenza di offrire al cliente, secondo le proprie specifiche esigenze, il miglior risultato possibile.

Con prassi precedente, l’Agenzia delle Entrate aveva in effetti già chiarito che si considerano accessorie le operazioni che:

integrano, completano o rendono possibile l’operazione principale;
sono rese dal medesimo soggetto che esegue l’operazione principale, anche a mezzo di terzi, ma per suo conto e a sue spese;
sono rivolte al medesimo soggetto nei cui confronti è resa l’operazione principale.

Ancor prima, aveva anche precisato che ai fini del riconoscimento della natura accessoria di un’operazione non è sufficiente che la stessa renda possibile o più agevole l’operazione principale, dovendo costituire un unicum economico con la stessa.

Ne consegue che il rimborso collegato alla redazione del regolamento di condominio assume rilevanza autonoma ai fini Iva.

E, come anticipato, sulla quota parte del corrispettivo riferibile a tale prestazione andrà applicata l’aliquota ordinaria.